Yoko Mendelson - Japanese

お家の買い方•売り方

南カリフォルニアの不動産売買手順
契約が成立したらエスクローをオープンします。聞き慣れない言葉ですが、南カルフォルニアで不動産を売買する際利用する機関です。エスクローとは、簡単に言うと売買に関する書類等の手続きをする会社で、売り手と買い手の間で中立な立場をとります。
契約が成立すると同時に契約書と手付け金がこの会社に持ち込まれ、通常約３０から６０日の間に資金の移動、国と州の規制する全ての書類等を法律に従って管理します。地域や州によって異なり、北カルフォルニアや他州ではエスクローの代わりに弁護士やタイトルカンパニーを利用します。
仕事の主な内容は、売り手が買い手に表示すべき書類（タイトルレポート•登記に関するレポート、シロアリ検査書、自然災害レポート、市やカウンティーの規制やそれに関するレポート、タウンハウス•コンドなどのアソシエーションに関する書類）の手配や、買い手が取り付けるローンの書類管理、頭金やその他の経費などの手続きを行います。
さて、エスクローがオープンされると（契約が成立すると）、買い手はまず、ローンを取る手続きをはじめます。そして、タイトルインシュランス（保証保険）を購入します。そして建物の検査を依頼します。米国には売買時に専門に、家、土地を検査する業者があります。電気系統、配管（ガス、水道）、冷暖房、基礎、屋根、モルド（カビ）など、建物のありとあらゆる箇所、各部屋を機能しているかどうかだけではなく、市とカウンティーの規制に従っているかどうかまで調査します。そして通常売り手より提出される、シロアリ、自然災害等の書類を吟味します。
最後に買い手は銀行よりローンを取り付ける最終書類にサインします。そしてカウンティーが買い手のインフォメーションを登記するとエスクローがクローズしたことになり、ここで買い手が家の持ち主になるわけです。

タイトルカンパニー(不動産権原保険会社)
アメリカでは不動産物件が売買されたり、リース、または担保に使われる際には、不動産権原保険会社の提供するサービスが利用されます。
不動産権原保険（タイトルインシュランス）とは、不動産の購入者、その不動産を担保とした貸し手、あるいはその不動産の賃貸権を持つ者が、その物件の権原が有効でなかったために生じる損失に直面した時、これを保障する保険です。つまり、アメリカが大変広大な国であることと、歴史の流れの中で、土地の所有権が何度も変わってきたためこのようなアメリカ独特の保険が存在します。
アメリカにおける土地の所有権、あるいはその改良権にかかわる文書は自治体、通常は州政府内の郡登記所によって保管されています。これらの記録書類を熟練した調査係員や弁護士が調べて、誰がその物件の所有者なのか、また、利権や抵当権を誰が保管しているのかを正確に判定します。売り主が登記されている人と同一人物であること、家が抵当に入っていないことなどを調べる事は重要です

ローン
金額キャッシュで購入しない場合ローンが必要になります。お金を借りて投資が出来るのが不動産の魅力と言えるでしょう。不動産投資のためにお金を借りる場合、銀行または個人（売主または投資家）等があります。また、借りる際の年月、変動制か固定制かまたはこの二つをコンバインしたもの等、借りる人のニーズにあったローンを選ぶことが出来ます。
最近インターネットで簡単に自分にあうローンをチェックする事が出来るようになりましたが、あまり頻繁にクレジットをチェックすると自動的にクレジットスコアーを下げてしまうおそれがあるので注意しましょう。
毎月の支払いはローンの他にProperty Taxがあります。年に２回支払いますが、毎月銀行にローンと一緒に支払い、銀行か直接Countyに納める、インパウンドというシステムもあります。１５年、３０年、４０年とローンの期間はいろいろありますがどれも最後までずっと同じローンを支払い続ける必要はありません。プリペイメントペナルティ（Prepayment Penalty）がない限り、自分のニーズに応じた組み換え（リファイナンス）が可能です。ただし組み換える際、費用がかかるのでその分も計算しましょう。Prepayment Penaltyのある人は、どんなペナルティーなのか調べておきましょう。
レイトが変動すると聞くと上がったり下がったりする恐ろしいローンと思いがちですが、Capといって上限があります。短期（毎月）長期（３、６ヶ月または一年ごと）にレイトが変わるもの、利息だけを支払うものといろいろあります。
まずはプロのコンサルタントを受けましょう。どのローンが自分に一番あっているか、Taxのベネフィットになるか考えましょう。

何のために購入するのですか？
もちろん投資、家族のため、学校、転勤など理由があって不動産を購入するわけですが、不動産を持っているとTax Benefitになりますし、せっかく購入するなら将来値上がりする物件、投資目的に見合う物件を見つけましょう。
投資の場合、どんな物件が高•良収入を生み出すのか、つまり、良いテナントさんが入り易い物件を見つける事が大事です。
自分のため、あるいは家族のために住居を購入する際は、住み易さ、家族のニーズ、学校区に合った家を見つけることが大事です。
是非ご相談ください。そして一番良い結果の出る不動産を購入しましょう。私はインベスター、投資家のためのエージェント、ＣＩＡＳ（Certified Investor's Agent)です。投資に関するお問い合わせはいつでもお気軽にご連絡ください。

物件のコンディション：
ご予算にはRepair/Remodelingは含まれていますか？
安く購入してご自分で改装する楽しさ、自分だけの家に改装する喜びを味わいましょう。
または忙しくて時間が無い方、どの様に改装したら良いかわからない方は改装済みの家を選ぶと良いでしょう。

不動産を売るとき
何のために売却するのですか？
住みかえですか？それとも投資ですか？
住みかえの場合、現在での法律では家を買って５年のうち、通算２年間ご自分の住居として住まわれている場合、ご夫婦で$500,000、シングルで$250,000までのキャピタルゲインTaxの控除がありますが、投資物件をExchangeする場合、この法律は適用されません。また、物件が他州の場合、フランチャイズTaxが加算されています。少々複雑ですのでどうぞご相談してください、詳しくご説明させて頂きます。

売り手の方は、出来るだけ高い価格で、早く売りたいものです。　
家が売りやすくなる対策があります。Reform/Remodelingもそのひとつです。　
そしてもちろん、私の手腕の見せ所になります。　どうぞご相談ください。
バジェットに合わせて対策をコンサルといたします。

第一印象は大事です。

• 外回りのペンキは剥げていませんか。
• 色どりの良い花を植えてみましょう。
•　Carpetはきれいですか。
•　壁は汚れていませんか。
•　ペットのいる方、お家の臭いは大丈夫ですか。
•　芳香剤も使ってみましょう。
• 一度,自分の家を見直してみましょう、いらない物があちらこちらに出ていませんか。