Yoko Mendelson - Japanese

ショートセールとは

Short Sale ショートセールとは：
ショートセール(Short Sale) はロングセール(Long Sale) というジョークがあるくらい時間がかかるセールです。Shortとは短いのではなく、足りないことを意味します。そして、このセールにはセラーにローン（Ｌｏａｎ）を貸している銀行のアルプーバル（Ａｐｐｒｏｖａｌ）が必要でこのアプルーバルにまでにたどり着くのに３－６ヶ月程かかるといわれているので Long Sale！という落ちになります。

足りないとは今借りているローンの残高のほうがが現時点での不動産価格よりずっと大きいので家を売却してもローンが全額返済不可能、足りないということです。そこで銀行は足りない分を負けなくてはなりません。　このままにしておくと、レイトが高いときに家を購入した人たちは銀行への支払いが難しくなり、リファイナンスもできず、フォークローズ（Foreclose）してしまいます。これを防ぐため銀行が足りない部分を免除する交渉に同意してくれると、アプルーバル（Approval）が降りるという事になるのです。　家を売ってもLoanが全額返せない人たちの救済処置がこの Short Saleです。　フォークローズしてしまうとクレジットがかなり悪くなります。　基本的にセラーには売却後プロフィットはありません。そして銀行はセラーの支払い能力がないという前提でアプルーブするのでセールはアズイズ、つまりターマイトを含む修理は全てバイヤーが行います。

Loan Modification ローンモディフィケーションとは：
Short SaleのほかにLoan Modificationという救済処置があります。　高いレイトが低くなれば家を売らなくてもすむ人たちにはこの方法があります。一時的あるいはローンのレイトを低く組みなおして毎月の支払いをセーブします。　ただし、この場合クレジットスコアーが低くなります。

Foreclosure フォークロージャーとは：
銀行の返済を滞っていると、フォークロージャー（Foreclosure）,差し押さえられてしまいます。ショートセールとどこが違うかというと、クレジットスコアーがかなり下がります。　そしてクレジットレポートにはForeclosureと記載されます。就職を探している方、家などの賃貸を探している方、車をリースする方などには打撃になります。フォークロージャーを避けるためにはバンクラプシー（Bankruptcy）をファイルする方法があります。　これもかなりクレジットスコアーを下げます。　そしてBankruptcyはForeclosureと同様７－１０年ほどクレジットレポートに残ります。

なぜShort Saleをするのか：
まず、クレジットスコアーのダメージは最小限に抑えられる。今までのローンは帳消しになる。エスクローの費用は要らない。修理、ターマイトなどしなくて良い。

なぜShort Saleを買うのか：
基本的にはセラーにはお金がない事が前提なので、完全にAs-Isのセールになります。　修理は全部Buyerもちです。しかし、銀行が売るREO とちがって、セラーからディスクロージャー（Disclosure　Statement）という書類が渡されます。これによって、今までどんな修理、問題があったか、家に関して、土地に関して、ご近所に関して知る事ができます。Bank からのApprovalが出る間(数ヶ月間）にバイヤーは契約をキャンセルすることが出来ます。セラーは早く売らないとForecloseしてしまうのでかなり価格を下げているときがありますが、これに銀行が同意すると安く買える可能性があります。

Foreclosure物件を買うときの注意：
銀行からは過去にその家、土地、近所に問題があったかなどを記載したDisclosureが出ません。そして銀行は、修理（ターマイト含む）をしません。全部自己負担になります。（ただし銀行によってある一定の価格を修理費としてクレジットする場合もあるようです。）　家屋、ターマイト，モルド、地質、パーミットなど検査するのがバイヤーの責任になります。

とっても奥が深いShort Sale:
どうして銀行は何ヶ月もApprovalに時間がかかるのか、セラーがローンをいくつも借りているとき、コンドなとの共益費の滞納は誰が支払うの？？？？
あまり詳しく説明をするとさらに理解が困難になるかと思いますので、ご質問のおありの方はどうぞご連絡ください。 Distress Sale Expertとして皆様のお役に立てさせていただいております。そして、私のオフィスには専門のShort Sale Divisionもございますので、どうぞ何なりとご質問ください。